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En règle générale, les maisons sont vendues à un prix plus élevé que le prix d’achat, ce qui génère les soi-disant gains en capital. En règle générale, ces gains sont imposés en irs aux taux généraux (englobant). Toutefois, la loi prévoit des exclusions fiscales, et il existe également des moyens de réduire le montant de l’impôt à payer.

Si vous envisagez de vendre, ou récemment vendu une propriété, alors nous vous présentons un guide avec des informations essentielles sur les gains en capital dans IRS généré par type de transaction (pour votre confort, contactez un professionnel de l'immobilier qui pourra vous aider).

Irs plus-values sur les ventes de maisons

Est-il obligatoire de déclarer la vente d’une maison?

La première règle que vous devriez garder à l’esprit est que n’importe quelle vente de maison devrait être déclarée dans l’IRS. C’est même s’il n’y a pas de paiement d’impôt. La transaction est mentionnée dans le relevé de l’IRS pour le bénéfice de l’année au cours de laquelle elle a eu lieu. Un exemple: celui qui a vendu une maison en 2020 doit la déclarer dans l’IRS en 2020, qui sera livrée en 2021.

Comment plaidez-vous ?

La vente d’une maison est déclarée dans les annexes G ou G1 (ou les deux). Si la date d’achat de la maison vendue est antérieure au 1er janvier 1989, l’annexe G1 (tableau 5) doit être remplie. Si c’est plus tard, l’annexe G (tableau 4) doit être terminée.

Si la maison vendue a été achetée en parcelles, à des dates distinctes (avant et après le 1er janvier 1989), comme dans le cas d’un héritage, les deux annexes doivent être complétées.

Exemple:

En 1988, François, un enfant unique, acquis par héritage, par la mort de son père, 25% d’une maison. Quelques années plus tard, en 2010, sa mère meurt et Francisco hérite des 75% restants de la maison. Cependant, en 2020, il a décidé de vendre la maison.

En 2021, au moment de la livraison de l’IRS 2020 (année de vente), 25 % de la valeur de la maison devrait être placée à l’annexe G1 et 75 % à l’annexe G.

Dans quelle situation l’impôt est-il payé?

La vente de la maison n’implique le paiement de l’IRS que si les gains en capital sont calculés. C’est-à-dire si un profit est réalisé à partir de la transaction.

Comment calculez-vous les gains en capital?

Les gains en capital sont calculés en faisant la différence entre la valeur d’achat (prix d’achat) et la valeur de réalisation (prix de vente), moins les dépenses déductibles avec l’achat et la vente et les frais d’évaluation de la propriété (travaux, par exemple).

Si plus de 24 mois s’écoulent entre la date d’achat et la date de vente, la valeur d’acquisition est mise à jour en appliquant 75 % d’un coefficient de dévaluation monétaire.

Gains en capital = Valeur de réalisation - Valeur d’acquisition - (Frais de réalisation et d’acquisition + Dépenses avec l’appréciation de la maison)

Prends note!

Pour l’autorisation des gains en capital, le TA considère toujours la plus grande des deux valeurs : la valeur d’acquisition/réalisation ou la valeur des capitaux propres fiscaux (VPT) de la maison au moment de la transaction.

Exemple

En 2010, Manuel a acheté une maison pour 80 000 euros (valeur réservée), et au moment de l’achat, le VPT était de 115 000 euros. Manuel avait également des dépenses de 1 300 euros (inscription et taxes) sur l’actes.

Cependant, en 2020, la maison a été vendue pour 140 000 euros (valeur réservée). Cette année-là, la propriété avait un VPT de 130 000 euros, le résultat de mises à jour périodiques effectuées par AT. Pour la médiation immobilière, Manuel a payé une commission de 10.000 euros.

Pour le calcul des plus-values, AT considérera le VPT au moment de l’achat comme la valeur d’acquisition au moment de l’achat, soit 115 000 euros, car cette valeur est supérieure à la valeur comptable. Comme valeur de réalisation prendra en compte la valeur comptable, c’est-à-dire, 140 000 euros, parce que cette valeur est supérieure au VPT de la maison au moment de la vente, de 130 000 euros.

Comme entre l’achat et la vente de la maison a pris plus de 24 mois, la valeur d’acquisition (qui, dans ce cas, correspond au VPT) sera ajustée à la réalité actuelle en appliquant 75% du coefficient de dévaluation de la monnaie applicable.

Valeur d’acquisition: 120 000 €

Coefficient de dévaluation monétaire : 1 075

Valeur d’acquisition avec application de 75% du coefficient de dévaluation monétaire : 123 626 €* (120 000 € x 1 075)

Valeur de réalisation: 140 000 €

Dépenses avec l’achat etla vente : 11 300 € (10 000 € + 1 300 €)

Plus-values: (140 000€ - 123 626 € - 11 300 €) = 5 074€

Manuel obtient ainsi une valeur ajoutée de 5 074 euros avec la vente de sa maison.

* Le calcul était basé sur le tableau avec les coefficients de dévaluation de la monnaie à appliquer aux biens et droits vendus en 2020 (année de vente de la maison).

Quelles dépenses peuvent être présentées pour réduire les gains en capital?

Comme mentionné ci-dessus, les dépenses liées à la vente et à l’acquisition de la maison vendue sont acceptées. Les frais de vente comprennent le certificat d’énergie et la commission versée à l’agence immobilière, entre autres dépenses nécessaires à la vente.

Aux fins des dépenses liées à l’acquisition de la maison vendue sont considérés comme les coûts avec l’actes, le registre foncier et les taxes applicables, telles que la taxe municipale sur la transmission onéreuse des biens immobiliers (IMT) et le droit de timbre (IS).

Les dépenses peuvent également être présentées avec la récupération de la maison. Entrez ici les sommes consacrées aux travaux d’entretien et de conservation effectués au cours des 12 dernières années.

Attention!

Les coûts soumis doivent être dûment prouvés, car une preuve peut être exigée dans un délai de cinq ans. Dans le cas de la commission de médiation immobilière, il doit être mentionné dans l’actes de vente de la maison.

Quelle part des gains en capital est imposé?

En règle générale, seulement 50% des plus-values générées par la vente de la maison sont soumises à l’impôt si le vendeur est résident fiscal au Portugal. Un exemple : si des plus-values de 50 000 euros sont effacées, seuls 25 000 euros sont imposés.

Il existe toutefois une exception à la règle des 50 %. Si la maison a bénéficié d’un soutien public non remboursable pour l’acquisition, la reconstruction ou l’exécution d’œuvres de conservation de plus de 30 % du VPT aux fins de l’IMI et qu’elle est vendue avant 10 ans, les gains en capital sont imposés à 100 %.

Comment calculez-vous la taxe?

Les gains en capital assujettis à l’impôt (la moitié du total) sont obligatoirement inclus. Que cela signifie-t-il? Cela signifie qu’ils doivent être ajoutés au revenu restant gagné au cours de l’année (à l’exception de ceux imposés séparément, par option ou obligation, à un taux spécial ou libérateur). Le taux d’imposition à appliquer est celui du palier irs résultant de la somme de tous les revenus (salaires et gains en capital, par exemple), après déductions et remises prévues. Dans le pire des cas, les plus-values seront taxées à un taux de 53% (pour une déclaration de revenus supérieure à 250 000 euros).

Exemple

Maria a vendu sa maison en 2020 et a obtenu des plus-values de 50 000 euros, dont seulement 50%, soit 25 000 euros, sont soumises à l’impôt. Imaginez qu’après l’inclusion des plus-values dans le revenu restant, Maria se positionne dans le sixième niveau de l’IRS (d’un revenu de collection de plus de 36 967 euros à 80 882 euros), qui a un taux de 45%. De cette façon, les gains en capital seront imposés à ce taux. Après tout, Maria paiera 11 250 euros (25 000 euros x 45%) de l’IRS pour les gains en capital.

Dans quelles situations les gains en capital sont-ils exclus de l’impôt?

Dans certains cas, les gains en capital résultant de la vente d’une maison sont exclus de l’impôt, c’est-à-dire :

Acquisition avant 1989

Les gains en capital générés par la vente d’une maison achetée avant le 1er janvier 1989, date à laquelle elle est entrée en vigueur du Code de l’IRS, sont automatiquement exempts d’impôt.

Vente d’une maison destinée à des logements propres et permanents

Les gains en capital découlant de la vente d’une maison destinée à un logement personnel permanent sont également exclus de l’impôt, à condition que :

• Le montant de réalisation, déduit de l’amortissement de tout prêt contracté pour l’acquisition de la maison, est réinvesti dans l’acquisition d’une nouvelle maison dans le même but. Dans ce cas, le réinvestissement a lieu entre les 24 mois précédents ou les 36 mois suivant la vente;
• Le montant de réalisation, déduit de l’amortissement de tout prêt contracté pour l’acquisition de la maison, est réinvesti dans l’achat d’un ou de plusieurs des produits suivants :
  • Contrat d’assurance financière du secteur de la vie;
  • Accès individuel à une caisse de retraite ouverte; Ou
  • Contribution au régime de capitalisation publique.

Pour profiter de cette exclusion de l’impôt, il est nécessaire qu’au moment de la vente, le propriétaire ou son conjoint/partenaire soit en situation de retraite ou qu’il soit âgé d’au moins 65 ans.

Le réinvestissement est également nécessaire dans les six mois suivant la vente.

Enfin, dans le cas d’un contrat d’assurance-vie ou d’une caisse de retraite individuelle, il devrait être destiné uniquement à fournir à l’acheteur, au conjoint ou au partenaire de fait une prestation périodique régulière pour une période de 10 ans ou plus, d’un montant annuel maximal égal à 7,5 % du montant investi.

Prends note!

Si seulement une partie de la valeur de réalisation est utilisée, l’exclusion de l’impôt est partielle et la valeur de réalisation est réinvestie proportionnellement. Il est à l’exemple, si seulement 50% de la valeur de réalisation est réinvestie, l’exclusion de l’impôt correspond également à 50%.

Attention!

Les maisons qui ont bénéficié d’un soutien public non remboursable pour l’acquisition, la reconstruction ou l’exécution de travaux de conservation de plus de 30 % du VPT aux fins de l’IMI et qui sont vendues avant 10 ans ne peuvent bénéficier de l’exclusion de l’impôt.

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